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证券时报多媒体数字报刊平狗万客户端台

  长沙颖沅于2009年8月17日由长沙广汇出资成立,公司注册资本1000万元,实收资本1000万元,长沙广汇持有长沙颖沅100%股权。

  截至本摘要签署日,长沙广汇出资1000万元,占注册资本的100%,长沙颖沅的股权结构图如下:

  长沙颖沅是一家为开发长沙香樟兰亭而设立项目公司,其中长沙香樟兰亭位于长沙雨花区香樟路与圭塘路的交汇处西南角,占地面积37605.91平方米,项目准备分为二期开发,预计第一期开工时间2010年8月,第二期预计2011年6月开工。

  太原广汇于2009年9月30日由广电地产出资成立,公司注册资本6000万元,实收资本6000万元,广电地产持有太原广汇100%股权。

  截至本摘要签署日,广电地产出资6000万元,占注册资本的100%,太原广汇的股权结构图如下:

  2009年9月14日,广电地产分别与山西华信投资有限公司、山西同至人投资有限公司签署了《股权转让协议》,协议约定山西华信投资有限公司将其持有的山西时轮50%的股权转让给广电地产,转让价格为人民币500万元,山西同至人投资有限公司将其持有的山西时轮5%的股权转让给广电地产,转让价格为人民币50万元,此次股权转让完成后,广电地产持有山西时轮55%的股权,山西同至人投资有限公司持有山西时轮45%的股权。2009年11月28日,广电地产与太原广汇签订了《股权转让协议》,协议约定广电地产将其持有的山西时轮55%的股权转让给太原广汇,转让价格为人民币550万元,此次股权转让完成后太原广汇持有山西时轮55%的股权,山西同至人投资有限公司持有山西时轮45%的股权。2009年12月30日,太原广汇与山西同至人投资有限公司签订了《股权转让协议》,协议约定山西同至人投资有限公司将其持有的山西时轮20%的股权转让给太原广汇,转让价格为人民币200万元,此次股权转让完成后太原广汇持有山西时轮75%的股权,山西同至人投资有限公司持有山西时轮25%的股权。

  截至本摘要签署日,太原广汇出资750万元,占注册资本的75%,山西同至人投资有限公司出资250万元,占注册资本的25%,山西时轮的股权结构图如下:

  公司设立后以自有资金对山西合众投资990万元,占山西合众注册资本的99%,,此外,公司没有其他对外投资。

  2009年10月14日,山西时轮分别与中铁二局集团有限公司、中铁二局集团勘测设计院有限责任公司签订了《股权转让协议》,协议约定中铁二局集团有限公司将其持有的山西合众94%的股权转让给山西时轮,转让价格为人民币940万元,中铁二局集团勘测设计院有限责任公司将其持有的山西合众5%的股权转让给山西时轮,转让价格为人民币50万元,此次股权转让完成后,山西时轮持有山西合众99%的股权,中铁二局集团有限公司持有山西合众1%的股权。

  截至本摘要签署日,山西时轮投资有限公司出资990万元,占注册资本的99%,中铁二局集团有限公司出资10万元,占注册资本的1%。山西合众的股权结构图如下:

  山西合众是一家为开发太原南堰小区而设立项目公司,太原南堰小区位于太原市和平南路,占地面积241166平方米,准备分3期开发,一期预计在2010年5月动工。

  经营范围:物业管理。停车场经营管理(由分置机构经营)。房地产代理及咨询。代理、发布国内外各类广告。

  税务登记证号:粤国税字172X号《税务登记证》、粤地税字 172X号《税务登记证》。

  广电经营于2004年8月24日由广电地产出资成立,公司注册资本308万元,实收资本308万元,广电地产持有广电经营100%股权。

  截至本摘要签署日,广电地产出资308万元,占注册资本的100%。广电经营的股权结构图如下:

  公司成立于2004年8月24日,其经营范围包括物业管理,停车场经营管理(由分置机构经营),房地产代理及咨询。代理、发布国内外各类广告。

  环卫经营资质等级证书:A级,(穂环行等级字0378号,有效期至2012年08月31日)。

  广电物业于1998年1月27日由广电地产、广电集团等7名股东共同出资成立,注册资本为人民币800万元。

  截至本摘要签署日,广电地产出资408万元,占注册资本的51%。广电物业的股权结构图如下:

  注:根据穗国资批(2010)30号文的规定,广州市国资委于2010年3月5日批复同意广电集团将其持有广州广电物业管理有限公司34%股权转让给广州工业发展集团有限公司,截止本摘要签署日,广电集团正在办理上述股权的工商登记变更手续。

  广电物业成立于1998年1月27日,经营总建筑面积10万平方米以上的物业管理业务。广电物业分别持有广州鑫广电和武汉鑫广电100%和60%的股权,两个公司具体经营情况如下:

  经营范围:物业管理;房地产中介服务(房地产价格评估除外);消防设施工程;安装/维修,防盗门/制冷设备;清洁服务;园林绿化工程;批发和零售贸易(国家专营专控商品除外);由分支机构经营"提供停车场管理服务"。

  物业管理资质:二级,(证书编号粤物管证字第0100087号,有效期至2009年12月31日)

  股东情况:广州鑫广电于2005年11月4日由广电物业出资成立,广电物业出资500万元,占注册资本的100%

  经营范围:物业管理;水电安装;车辆保管;五金交电、建筑材料、化工产品(不含化危品)、汽车及摩托车零配件、日用杂品批零兼营;防盗门安装及维修

  股东情况:武汉鑫广电于2003年8月11日由广电物业和广电地产出资成立,广电物业出资61.2万元,占注册资本的60%;广电地产出资40.8万元,占注册资本的40%。

  截至本摘要签署日,广电地产全体股东所持有的广电地产100%股权不存在抵押、质押或有权属争议的情形。

  (1)广电地产以广州市越秀区德政南40-46号房产及东园新街地段一宗土地(国有土地使用权证:穂府国用(2008)第01100037号),向农行广州天河支行抵押借款,截至2009年12月31日的借款余额为2280.00万元。

  (2)广电地产以如下资产向工行广州天河支行抵押借款:广州天河区员村一横路3号301房产;天河区员村二横路2号1-97号车位;越秀区大德路地块(国有土地使用权证:《穂府国用(2008)第01100218号》);海珠区昌岗中路164号熙园街2号(C栋)103、201号房产;天河区员村二横路兰亭街2号二、三层房产。截至2009年12月31日的借款为三笔,余额共19150万。

  (3) 广电地产以子公司长沙颖沅在长沙市香樟路的地块向华商银行广州分行抵押借款,截至2009年12月31日的借款余额为6000.00万元。

  (4)子公司广州金纶以天河区员村二横路兰亭街2号首层及负一层共86套商铺:F001A、F001-F003、F005-F013、F015-F018、F023、F025-F030、F033、F036、F039、F050-F053、F055-F063、F065-F073、F075-F077、F079、F083、F101-F103、F105-F109、F108A、F112、F120、F121、F125-F127、F131、F138、F139、F151、F152,首层:1015、1035、1065A、1067、1068、1078A、1087、1088、1090、1092、1093A、1097号商铺,向农行广州天河支行抵押借款,截至2009年12月31日的借款余额为3500.00万元。

  (5)子公司广州金纶以海珠区南华中路御园街兰亭御园T1-T6栋裙楼105-107、109-112号房产向工行广州天河支行抵押借款,截至2009年12月31日的借款余额为3500.00万元。

  (6)子公司长沙广汇以开福区车站北路306号已完工部分1栋-4栋面积共42703.95m2的房产向中行湖南分行抵押借款,截至2009年12月31日的借款余额为7000.00万元。

  (7)子公司长沙广汇以国有土地使用权证号为“长国用(2009)027754号”的土地向广发长沙分行抵押借款,截至2009年12月31日的借款余额为5000.00万元。

  (8)子公司武汉海格以国有土地使用权证号为武国用(2008)第831号的17000m2和13520m2土地分别向交行武汉汉阳分行抵押借款,截至2009年12月31日的借款余额为9000.00 万元;以上述土地的15052.3m2向中行武汉花桥支行抵押借款,截至2009年12月31日的借款余额为5200.00万元。

  (9)子公司武汉海格以33428.44m2的在建工程(证号:武房期峤字第2008002457号)向交行武汉汉阳支行抵押借款,截至2009年12月31日的借款余额为800.00万元。

  (10)子公司武汉海格以国有土地使用权证(证号:武国用(2008)第348号)向工行武汉汉阳支行抵押借款,截至2009年12月31日的借款余额为600.00万元。

  (11)子公司武汉海格以硚口区长丰乡罗家墩村江湾新城二期7、9、10号楼向招行汉阳硚口支行抵押借款,截至2009年12月31日的借款余额为10000.00万元。

  上述抵押担保均系广电地产为自身正常生产经营而发生,符合房地产企业的融资惯例。广电地产的主要资产权属清晰,除上述抵押担保外,不存在其他抵押、质押等第三方权利或者司法限制。

  截至本摘要签署日,广电地产不存在为控股股东、实际控制人及其关联方担保行为,也不存在为其他非关联企业担保行为。

  经立信羊城所审计,截至2009年12月31日,广电地产合并报表的负债总额为1,982,144,873.00元,资产负债率为74.73%。广电地产的负债中,主要包括:

  截至2009年12月31日,广电地产应付款项账面余额为95,561,745.12元,主要是与供应商之间的未付工程款。

  截至2009年12月31日,广电地产预收账款账面余额为561,454,262.47元,其中房地产项目期末预收账款余额为481,305,277.88元。

  一年内到期的非流动负债为278,800,000.00元,其主要构成如下:

  1)广电地产为项目开发向工行广州天河支行借款9,000,000.00元将于2010年07月20日到期;

  2)子公司广州金纶为项目开发向工行广州天河支行借款188,000,000.00元将于2010年12月22日到期;

  3)子公司长沙广汇为项目开发向中行湖南分行借款9,000,000.00元。

  4)子公司广州金纶为项目开发向农行广州天河支行借款22,800,000.00元将于2010年12月28日到期;

  5)子公司武汉海格为项目开发向交行武汉汉阳分行借款8,000,000.00元将于2010年08月11日到期,向工行武汉汉阳分行借款6,000,000.00元将于2010年09月21日到期.

  截至2009年12月31日,广电地产及其子公司的长期借款余额为817,625,000.00元,主要包括:

  1)广电地产为项目开发分别向工行广州天河支行借款227,500,000.00元,向交行广州天河支行借款30,000,000.00元,向华商银行广州分行借款60,000,000.00元,通过银行委托贷款向广电集团工会借款5,000,000.00元。

  2)子公司广州金纶以自身开发的在建工程及已建成房产作为抵押物,向农行广州天河支行借款57,800,000.00元。

  3)子公司长沙广汇以自身开发的在建工程及已建成房产,以及自身的土地使用权作为抵押物,向广发行长沙分行借款50,000,000.00元。

  4)子公司武汉海格以自身开发的在建工程及已建成房产,以及自身的土地使用权作为抵押物,分别向交行武汉汉阳分行借款90,000,000.00元,向工行武汉汉阳分行借款45,000,000.00元,向中行武汉花桥支行借款52,000,000.00元,向招行武汉分行借款100,000,000.00元,向武汉农商行峤口支行借款100,000,000.00元。

  截至2009年12月31日,预计负债账面余额为47,557,864.05元,是根据国税发[2006]187号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定对兰亭御园基于清算口径计提了土地增值税准备金。

  广电地产目前主要开发以“三旧”改造为背景的商品住宅以及其他符合国家产业政策的普通商品住宅。

  广电地产项目开发主要经历前期项目拓展、项目策划与项目定位、规划与设计、开发手续与报建、施工手续申办及工程建设管理、营销策划及组织、物业管理等七个模块,这些模块之间既相互联系又相互独立。

  1)前期项目拓展:主要由广电地产根据战略规划,由地区公司对拟开发项目的目标市场进行调查研究,做可行性分析报告,通过董事会决策批准后,实施项目拓展,主要经“招、拍、挂”等形式获得土地;

  2)项目策划与项目定位:首先进行市场调研分析,然后进行项目客户定位,再进行产品定位;提出项目开发整体运作指导书;提出项目规划设计条件。

  3)规划与设计 :规划设计是整个项目的实施的前提与基础,在此阶段,主要包括总体规划设计、单体方案设计、扩大初步设计、施工报建、施工图设计及图审等步骤;最终取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。

  4)开发手续与报建:这一业务模块关键是缴清相关税费后取得《用地成交确认书》、《建设用地批准书》、《土地使用权出让合同》、《土地证》。

  5)施工手续申办及工程建设管理:主要包括施工、监理招标及申办《施工许可证》,狗万客户端完成施工前的准备,完成场地“三通一平”,然后由承包单位进行工程施工,并进行中间验收、竣工前内部验收、主体竣工验收等,在完成规划、消防、人防等各专业验收后,将建设资料归档到相关部门进行竣工备案等相关工作;

  6)营销策划与组织:主要包括营销方案策划、营销定价、营销活动准备、营销执行及客户购房、产权办理等环节;

  7)物业管理:物业管理前期介入,以业主身份进行品质监督;在房屋具备交付条件后,交付购房者,完成房屋销售、进入物业管理和售后服务阶段。

  广电地产房地产项目主要经营模式为采取成立区域开发公司或项目公司的方式进行自主开发。

  ① 计算出项目总成本→调查其他有可比性楼盘的价格及销售情况→公司开发产品预期销售率→消费者购买意向→预留部分升值空间→确定楼盘销售的基本价格。

  ② 在确定某一楼盘的价格后,根据住宅的楼层和房屋的朝向、户型以及购买者的付款方式(分期付款、一次性付款或按揭)等因素综合考虑,以基本价格乘房屋价格调整系数(如折扣、房屋朝向层次系数等),采用“一房一价”的定价模式。项目开始正式销售时,开展项目的市场推广和营销活动,根据市场销售情况再对项目销售价格进行动态调整,并且在销售的不同阶段,推出不同的销售卖点。

  2)销售理念:将产品营销策划贯穿于项目决策、产品设计、项目施工、广告宣传、现场推广直至售后服务的全过程,在项目开发的每个环节,均站在业主的角度考虑其个性化需求,来优化项目开发的每个流程,为客户提供性价比高的优质产品。此外,针对不同的房地产产品,通过制定差异化的销售方法,力求让客户从专业化的服务中充分体会到产品的优良品质。

  3)销售模式:为自销和代销相结合,具体体现在广电地产和地区公司两个层面。在广电地产层面,设营销管理中心,由其专门负责公司整体形象和品牌的宣传和推广,力求“广电地产”品牌深入人心,强化品牌效应;在地区公司层面:由地区营销部负责产品策划、营销方案审定、销售价格的确定,并根据地区实际情况对各种合作公司进行甄选、各种形式的推广以及各项目的销售目标考核,同时直接进行现场销售事务处理,办理签订商品房屋买卖合同及相关程序。项目交付后,剩余的尾盘物业如车位销售、商业物业招商与出售等统一交由留备人员统一负责。

  广电地产开发的项目一般由广电物业及其下属的广州鑫广电和武汉鑫广电进行前期管理,并与项目公司签订的《前期物业管理服务合同》,业主向广电物业支付物业管理服务费。业主委员会成立后,则由小区业主委员会选择是否由广电物业继续管理。

  广电地产房地产开发项目的主要融资方式为以项目开发积累资金为主,同时辅以银行贷款和资本性融资等方式。

  广电地产在房地产开发过程中,选择性的持有了部分具有较大升值潜力的所开发项目附属商业物业,并通过招租的方式进行经营,在获取稳定租金回报的同时,择机出售以获得更高收益。

  由于广电地产房地产开发项目的主要的产品为住宅,其销售均为自销或委托房地产中介机构代理销售,不存在固定的客户,也不存在向单个客户的销售比例超过销售总额50%或严重依赖于少数客户的情况。

  2009年度前5名客户的销售额为13,125,830元,占当期总销售额的比例仅为0.98%。

  由于广电地产开发的项目均通过招标委托施工单位进行建设,中标单位变化频繁,因此不存在向单个供应商采购比例超过总额50%或严重依赖于少数供应商的情况。

  2009年度广电地产向前5名供应商采购额为192,766,290.28元,占当年广电地产采购总额的46.27%。

  2008年度广电地产向前5名供应商采购额为177,770,918.00元,占当年广电地产采购总额的46.07%。

  除2008年度广电集团的控股公司广州海格通信集团股份有限公司以市场价格向广电地产购买金额为6,332,928元的商品房用于解决该公司优秀员工的住宿外,广电地产与主要供应商和客户不存在关联关系。

  广电地产房地产业务开发质量控制体系分为:前期可行性研究——设计——实施等三大阶段。

  建立项目质量管理责任制。项目负责人是项目质量的全权负责人,同时设立专职质量控制人员编制项目质量计划,并跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况。

  编制设计任务书,建立设计经理质量责任制,明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。

  确定项目建设质量目标,制定实现质量目标的具体措施,编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任,项目经理对项目质量管理负责,项目质量经理具体对项目质量负责,各专业工程师对项目质量的规范负责,实施单位对项目的结果负责。

  广电地产对所有项目以及房地产项目等工程建设的设计单位、施工单位、监理单位等建设单位的选取,均采取招标的方式择优选择,并专门成立建设工程招标管理委员会作为招标工作的决策机构,管理公司的招标活动。所选择的工程建设单位,均需根据工程的具体情况(复杂程度、规模等),符合国家相关等级资质标准。

  对于工程设计、咨询、监理、监造等服务类标的,在招标文件中规定采用综合打分评定法。参与打分的评标因素包括:资质、业绩(包括近年的与招标标的类似的业绩)、人员素质(特别是本项目组人员的素质)、技术服务方案等。报价以适当的权重折成分数计入总分。

  广电地产通过严格的质量控制体系,保证了所属业务的产品质量,截至本摘要签署日,未发生因产品质量问题而引起的重大质量纠纷。

  广电地产采用招投标的方式来选择工程施工单位,保证每个施工单位都是具有相应资质并经国家建设主管部门认可注册的单位。在签订施工合同时,广电地产都与施工单位约定详细的质量保证条款,包括对工程质量等级的要求,出现质量不符和质量争议时的解决方法,检查和验收的进行,并要求施工单位根据要求随时提供有关工程质量的技术资料等。施工单位中标后向广电地产提供质量履约保证金,对其工程施工质量进行有效约束;在质量保修期间预留质量保修金,待质量保修期内不发生质量问题再退还施工单位。广电地产对施工单位的质量考核主要是按双方约定的质量条款进行,穿插以一定的检查,发现质量问题随时要求进行返工和重修。

  广电地产秉承“开创文化景地、演绎城市和谐”的企业宗旨和“精心策划、精心规划设计、精心建设、精心营销、精心管理和服务”的核心价值理念,坚持开发“高性价比”、“高附加值”的中档住宅产品,关注产品的地域文化传承,形成了独特的“兰亭”品牌系列“文化精品住宅”,同时注重产品的实用性、舒适性、环保节能等要素,严格落实住宅产业化政策,贯彻各级行业主管部门的相关标准,努力把握市场对住宅性能的新要求,在严格控制成本的基础上,通过集成应用成熟的先进技术,不断提高新技术的应用水平,努力提升技术投入对企业经济效益的贡献率。在开发项目上普遍采用了诸多新材料、新技术和新工艺,收到了很大的经济和社会效益。2009年11月,广州兰亭御园荣膺广东省唯一一项获得政府主管部门批准的房地产行业综合性大奖――“广东省绿色住区”荣誉称号。广电地产在开发建设中采用新工艺和新技术的具体情况如下:

  1)建筑与园林:依据市场需求,认真贯彻节能、节地、节材、节水及环保的原则,主导户型符合国家要求;规划设计因地制宜,保留和合理利用原有地形自然脉络,建筑物布局适应当地气候特征,采取开敞式,全面考虑朝向、日照、采光、通风、空间环境和使用要求等因素的影响,户型尽量采用南北向布局,实现最佳通风、采光效果。在户型设计中力求保证所有住宅的均好性,根据每幢住宅所处的位置景观与朝向的不同,保证每户有阳光,户户有景观,户内布局方正,功能分区清晰,引入了空中内花园,空中四合院等概念,使得高层建筑也有亲地的感觉,处处感受绿意和花园美景;

  广电地产为了提高土地资源使用效率,深入进行了小区规划设计和建筑设计方面的节地研究。规划设计主要从用地控制、朝向控制、日照控制、地下空间控制、公共建筑控制、地形利用控制等方面进行深入研究和应用实践。建筑设计主要从面宽进深控制、型体控制、屋面坡度控制、层高层数控制、使用系数控制、空间合理控制等方面进入深入研究和应用实践,充分开发利用地下、半地下空间。

  “步移景易”的中式园林景观与现代居住小区的生态立体绿化相结合是广电地产住宅产品的特色。在广州地区采用独特的“岭南园林”,在武汉、长沙等地区采用“江南园林”等中国传统园林元素与现代居住小区相结合,以继承发扬中国文化带来“归属认同感”创造“高附加值”,形成了独特的“兰亭”品牌系列“文化精品住宅”。植物品种选择乡土树种,体现地方特色,利用地面停车场、屋顶、架空层和阳台等部位进行立体绿化,扩大绿化面积,充分满足住区生态和户外活动的需求。

  2)材料与设备:坚持环保节能的理念,注重建筑外墙及铝合金门窗的节能保温,根据需要采用断冷热桥铝合金外门窗,隔热隔声的LOW-E中空玻璃,高效节能的玻化微珠保温砂浆等新技术和材料,即有效降低建筑能耗,又创造宽敞、舒适、明亮的室内生活环境。

  选用低耗能的电气设备(如可控硅调速节能电梯、节能变电器等),大量采用节能高效的新型灯具,公共区域采用延时或声控或感应(如红外线)开关,减少无用电耗,部分园林灯具采用了太阳能等清洁能源。供电采用远程抄表或IC卡电子计量系统。住宅智能化方面,通过集成系统,包括部分住宅内设置应急呼救、可视对讲及门控、小区闭路电视监控、一卡通收费等,营造安全的小区环境,使物业管理更高效、快捷。

  企业一直通过优化供水系统、选用好的节水设备,来提高项目的节水指标。采用过的节水设备系统包括:变频调速技术、节水型卫生器具(3~6升水便器、自感应洁具)等。

  执行建设部《商品住宅装修一次到位实施导则》,在广州开发的所有住宅全部采用精装修施工,武汉、长沙等地区结合市场部分采用,在住宅精装修的设计、施工、材料配置方面形成成熟的流程与产品线。住宅厨卫方面坚持设计先行的原则,实行一体化设计及配置,实现最优搭配和最大空间利用,采用节水型便器、节能灯具等。按照厨房作业基本流程和人体尺度,优化设计参数,确定厨房电器设备和插座位置,厨房烟气集中排放系统采用变压式通风道和止逆阀,达到二次油烟分离要求,节能环保,排水管道采用螺旋消音材料,有效消除排水噪声,采用工业化生产和现场集成安装的方式,施工方便,安装快捷,在材料的选配上,坚持品质为先的原则,选取防水、耐用、环保的优质材料。

  3)结构与施工:根据工程特点采用异型框架、短肢剪力墙、剪力墙结构体系,隐梁隐柱设计,便于房间布置,灵活分隔,增加室内使用面积;采用轻质的加气砼砌块、GSZ 板材、轻质隔墙板等多种填充墙,减少结构自重;砼采用C50及以上的高强度等级,有效地减少墙柱截面,增加了建筑面积的使用率。

  运用建设部重点推广的新技术,如基坑支护采用预应力锚杆施工技术、搅拌桩支护、CFG 复合地基技术、预应力管桩技术、泵送商品混凝土技术、HRB400 级钢筋应用技术、竖向钢筋连接采用埋弧对焊或机械连接,可保证钢筋接头的质量和减少接头的钢筋用量,自粘型橡胶沥青防水卷材、竹木胶合板模板,全钢大模板和碗扣式脚手架应用技术,改性沥青SBS和APP卷材防水、环保型聚氨酯涂膜防水、JS涂膜防水技术,和管 道卡箍连接技术、钢塑管、PPR、PVC塑料管应用技术等先进建筑施工技术,保证工程质量,缩短工期,降低施工成本。

  广电地产自成立以来,致力于以“三旧改造”为背景的商品住宅开发以及其他符合国家产业政策的普通商品住宅开发。从2002年开始,公司制定了“立足广州,面向内地省会城市”的发展战略,形成了广州、武汉、长沙、太原四地同时、持续开发运作的格局。截至2009年12月31日,广电地产开发项目情况分述如下:

  已开发项目:累计完成开发竣工建筑面积达102.56万平方米,含可出租和销售建筑面积77.87万多平方米,除商业13,237平方米、还建房82,613平方米及部分车位出租和办公自用房2,876平方米外,其余基本销售完毕。

  在建项目:主要包括广电地产兰亭君舍、兰亭璟濠及子公司武汉广电开发的江湾新城二期(1#、6#至10#、16#、17#共8栋高层)、长沙子公司开发的兰亭峰景、兰亭上筑、都市兰亭等项目,开发项目在建占地面积约10.2万多平方米,在建建筑面积44.29万平方米。

  拟建项目:主要有广州德政南项目、武汉江湾新城二期(18#至26#共9栋高层)、三期(27#至30#4栋高层)、武汉江堤村项目(A、B、C、地块)、长沙香樟兰亭、太原南堰等项目,待建(拟建)项目土地约64.6万多平方米,规划建筑面积223.35万平方米。另外,还有数个新项目已签订合作意向,洽谈、拓展工作进行中。

  广电地产在广州市员村一横路广电集团华颖花园小区相邻地块开发了“东颖楼、福颖苑、侨颖苑、华颖轩、雅兰轩”等项目,总占地28372平方米,总建筑面积145441平方米,可销售面积116238.62平方米,除自用办公场地及少数车位外已全部销售完毕。其中,福颖苑属广州坚红化工厂易地搬迁改造项目,侨颖苑属广州第二棉纺厂生活区改造项目,项目的开发令原来破旧厂房所在地段的环境(有害气体、有害污水排放、机器噪声、化学原料存放)大为改观,美化了市容,同时原危房宿舍的职工得到回迁,居住条件大大改善,并为其他市民提供了优质、舒适的商品房,达到了多赢的效果。

  兰亭颖园项目属广州第一染织厂易地搬迁改造项目,是以岭南园林为主题的精品小区,坐落于广州江南大道及前进路交界之地,占地面积15041平方米,总建筑面积65715平方米,可销售面积59910平方米,由14幢12层住宅组成。2000年开发,2002年全部销售完毕;2004年,获国优工程“鲁班奖”。项目的开发改善了所在地段的环境,提高了原危房宿舍职工的居住条件,也为其他市民提供了优质、舒适的商品房。

  广州都市兰亭花园项目属广州绢麻厂生活区改造项目,该项目位于员村二横路11号(兰亭街),占地面积29,820平方米,总建筑面积141,109平方米,可销售面积127320平方米,2002年开发,2006年全部销售完毕;2005年获广东省样板工程称号,小区物业管理获国家示范小区称号。

  天河都市广场位于天河员村二横路,是集购物、娱乐、休闲、饮食、观光为一体的一站式多功能纯商业广场,占地面积7714平方米,总建筑面积25618平方米,可销售面积20926.93平方米,地上五层、地下两层。2004年开发,2006年建成,已售7,889.8841平方米,13,037.0535平方米出租经营。

  兰亭熙园项目位于昌岗中路,是广州市第一个全限户型、带方案“招、拍、挂”项目,通过竟标获得。小区规划为两栋32层高层建筑及一栋17层小高层,占地面积18,451平方米,总建筑面积47341平方米,可销售面积36507.5平方米,绿化率高达30%。2007年开发,2009年除车位及1314.89平方米商铺外,全部销售完毕。

  武汉琴台颖园项目是武汉建材机械厂改造项目,通过政府公开出让方式于2002年11月获得,项目位于武汉市汉阳区汉阳大道,占地面积46311.72方米,总建筑面积93389.63平方米,可销售面积76339.08平方米,2004年开发,2006年除车位外全部销售完毕。该项目的开发,配合了武汉政府中心城区工厂外迁的改造思路,提高了城市效率。

  武汉都市兰亭项目是武汉汉阳区旧城危房改造项目,通过政府公开出让方式获得,该地块改造前为5万多平米旧城危房区,多为三、四层平房,结构老化,年久失修,存在居住隐患。通过改造,目前已建成占地面积40209.76平方米,总建筑面积138327.5平方米的人居园林住宅小区, 2009年除车位外全部销售完毕,并获“武汉市优秀住宅小区”等荣誉称号。

  武汉江湾新城项目是武汉市第一个“城中村”改造项目——硚口区罗家墩湾城中村改造项目,通过政府公开出让方式获得,项目位于武汉市硚口区古田路,紧邻汉江湾畔,开发占地面积161312.57平方米,净用地139369.04平方米,总建筑面积430021.52平方米,分三期进行开发。武汉江湾新城一期项目以多层为主,占地30665.74平方米,建筑面积73468.32平方米,共九栋楼,可销售建筑面积60810.62平方米,于2008年7月陆续动工,2008年8月下旬起开始销售,截至2009年12月31日止,一期项目已销售58352.51平方木并以交付使用。武汉江湾新城二期项目全部为高层,共十七栋楼,2008年12月底开始陆续动工,2009年4月7#至10#楼推出预售,到2009年底,一、二期共销售住宅12万多平方米;预售合同额7亿多元。江湾新城三期项目全部为高层,共四栋楼,总建筑面积64174平方米,预计2010年5月开始陆续动工,2010年8月推出预售。

  为配合市政府关于污染企业环保搬迁和解困企业“一厂一策”的部署和思路,广州金纶在市政府有关部门的大力支持下,先后开发了广州纺织集团属下的全新针织厂(金纶大厦项目、兰亭大厦项目)、李裕兴针织厂(裕兴苑项目)、广州针织厂(金盈居项目)、广州第二染织厂(兰亭御园项目),广州绢麻纺织厂宿舍危房改造(金海阁项目)等厂房或宿舍用地。

  这些纺织企业位于市中心区的荔湾区和海珠区繁华路段,厂房较破旧,而且在生产过程中都会产生机械噪声、漂染污水、有害气体等污染,对环境造成较大的影响。通过房地产开发,使企业有了资金进行异地环保搬迁,解决了困难企业的资金难关,又配合了市政府治理市区环境污染的问题。同时原危房宿舍的职工得到回迁,居住条件大大改善,并为其他市民提供了优质、舒适的商品房。

  金盈居项目位于广州市荔湾区荔湾路,占地面积4390平方米,总建筑面积32265平方米;

  裕兴苑项目位于广州市荔湾区荔湾路龙源新街,占地面积5331平方米,总建筑面积19419平方米;

  金纶大厦项目位于广州市荔湾区荔湾路小梅大街,占地面积2734平方米,总建筑面积12893平方米;

  兰亭大厦项目位于广州市荔湾区西华路155号,占地面积2598平方米,总建筑面积19139平方米,可销售面积14681.57平方米,是广电地产集团进军荔湾区的首个项目;

  兰亭御园项目位于广州市海珠区南华中路南、漱珠涌以西、同福中路小学北侧,占地面积19724平方米,总建筑面积99852平方米,可销售面积77928.47平方米,项目临近有三百多年历史的名胜园林——海幢公园。2009年完成开发,除车位及1995.2025平方米商铺未销售外,其余全部销售完毕。

  金海阁位于广州市海珠区前进路基立新村北一、二、三巷,占地面积2816平方米,总建筑面积9218平方米,全部销售完毕。

  (5)已开发完成项目最近三年主营业务收入确认情况(2009年12月31日止)

  注:带*部分,武汉江湾新城二期,由十三栋高层组成,用地面积68096平方米,总建筑面积269251.98平方米(含地下室33725),其中八栋楼即1#、6#至10#、16#、17#在建;表中涉及武汉江湾新城二期各栋建筑面积采用经施工图审查批准建设的数据,与《建设工程规划许可证》面积有政策允许的微小差异。

  兰亭君舍项目位于广州越秀区豪贤路,总用地面积1978平方米,总建筑面积8247平方米,地面建筑层数为13层,地下室一层。2008年11月动工,2009年8月开始预售,预计2010年6月竣工。到2009年底共计实现合同预售1.28亿元,可售销售率达到98%。

  兰亭璟濠项目地处广州老城区越秀区大德路,项目位于广州市大德路,用地4716平方米,总建筑面积27414平方米,为高层单体商住楼。2009年6月动工,预计2010年8月开始预售;

  武汉江湾新城项目基本情况参见本节“二、拟购买资产的基本情况”之“(五)广电地产主营业务发展情况”之“1、广电地产已完成开发项目情况”。

  长沙兰亭峰景项目是棚户区改造项目,地处开福区棚户改造区,共拆迁棚户房屋约30000多平方米, 2009年3月动工,2009年9月开始预售,至2010年3月底,实现预售2.6亿元;该项目顺应了长沙市政府对于市区内棚户改造的政策,极大的改善了该区域居民的居住环境和人文环境。

  长沙兰亭上筑项目位于长沙市雨花区车站南路,占地11056.57平方米,总建筑面积70438.25平方米,2009年11月动工,预计2010年6月开始预售;

  长沙都市兰亭项目位于长沙市雨花区劳动东路,占地21671.55平方米,总建筑面积128497.64平方米,2009年9月动工,预计2010年6月预售。

  广电地产严格遵守国家相关宏观调控政策,从企业实际情况出发增加待开发项目土地,对每一个项目都经过严格的论证、研究,建立了项目前期调研、可行性研究、项目决策、项目实施等一系列的管理制度和决策体系。只有具备切实可行的项目开发方案,下属公司才会通过投标、出让等方式取得项目开发所需土地,现有项目土地已经具有初步的开发计划或正在前期施工过程中。截至本摘要签署日,拟建项目(拟建)基本情况如下:

  注:(1)带*部分,武汉江湾新城二期,由十三栋高层组成,用地面积68096平方米,总建筑面积271959.38平方米(含地下室33725),其中八栋楼即1#、6#至10#、16#、17#在建;表中涉及武汉江湾新城二期各栋建筑面积采用经施工图审查批准建设的数据,与《建设工程规划许可证》面积有在政策允许的微小差异。

  (2)武汉江堤村项目按《土地出让合同》规定占低面积为199563.72平方米,其中A地块占35611.89平方木;B地块占地123147.39平方米,C地块占地40804.44平方米。

  项目位于广州市德政南路,占地1532.58平方米,规划建筑面积6209平方米,2007年9月通过“招、拍、挂”取得土地使用权;由于政府规划调整改变,已不能按原指标进行建设,现正申请调换“金马广场三期”用地;现正审批中。

  “金马广场三期”项目位于广州新中心区——珠江新城,用地面积:14051平方米,建筑面积:25483平方米, 项目将开发建设为广州天河高尚住宅小区,是集团2010年在广州重点开发的项目。

  武汉江湾新城项目基本情况参见本节“二、拟购买资产的基本情况”之“(五)广电地产主营业务发展情况”之“1、广电地产已完成开发项目情况”。

  江堤村项目是武汉二环线个城中村综合改造项目之一,2009年11月广电地产成功竞得汉阳江堤村地块,标志着广电地产正式跨入规模开发阶段。

  位于武汉市汉阳区江堤乡马鹦路和马仓湖路,由A、B、C三个地块组成,占地面积198725平方米,总建筑面积729335平方米,其中地下室140860平方米。

  A地块,占地35844平方米,规划建筑面积125454平方米(不含地下室),由多栋高层楼组成,计划2010年5月陆续开工建设,2010年11月开始预售,2011年底陆续竣工交付使用;

  B地块,占地122300平方米,规划建筑面积354670平方米(不含地下室),由多栋高层楼组成,分四期进行开发:

  首期计划2010年10月动工,总建筑面积150000平方米,2011年8月开始预售,2012年6月竣工交付使用;

  二期计划2011年3月动工,总建筑面积80000平方米,2012年元月开始预售,2012年11月竣工交付使用;

  三期计划2011年8月动工,总建筑面积80000平方米,2012年6月开始预售,2013年4月竣工交付使用;

  四期计划2011年12月动工,总建筑面积41490平方米,2012年10月开始预售,2013年12月竣工交付使用;

  C地块,占地40581平方米,规划建筑面积108351平方米(不含地下室),由多栋多层和超高层楼组成,计划2010年7月陆续动工建设,2011年2月陆续推出预售,2012年竣工交付使用。

  江堤村还建项目占地116018.77平方米,规划总建筑面积324588平方米,分期建设如下:

  a.江堤村还建A1地块小区位于武汉市汉阳区马缨路北侧,一期工程规划净用地面积为42480.53 m2,共有1#~6#六栋楼及一座幼儿园,总建筑面积130713 m2(施工图纸面积), 地下一层,地上24~28层。目前2#、3#、5#、6#楼所在区域场地已经平整,1#、4#楼所在位置旧楼拆迁尚未完成。计划2010年5月份开工,2011年11月竣工。小区各住宅建筑面积分布如下:

  b.A1地块二期占地15169平方米,规划建筑面积48773平方米;计划2010年3月份开工,2011年11月竣工;

  c.B1地块占地27837.99平方米,规划建筑面积70402平方米;计划2010年4月份开工,2011年12月竣工;

  d.C1地块占地18704.71平方米,规划建筑面积46494平方米;计划2010年4月份开工,2011年12月竣工;

  e.D1地块占地11826.54平方米,规划建筑面积28214平方米;计划2010年4月份开工,2011年12月竣工;

  长沙香樟兰亭项目项目地处雨花区棚户改造区,占地37605.91平方米,规划建筑面积181800平方米,计划2010年10月动工建设,2011年6月陆续推出预售。2012年8月竣工交付使用。该项目顺应了长沙市政府对于市区内棚户改造的政策,极大的改善了该区域居民的居住环境和人文环境。

  太原南堰项目项目位于太原市和平南路,占地241166平方米,规划建筑面积800356平方米,计划分四期进行建设:

  一期占地49589平方米,建筑面积约252931平方米,计划2010年5月动工, 2010年8月开始预售,2011年11月竣工。

  二期占地 53683平方米,建筑面积约275040平方米,,计划2010年12月动工,2011年6月开始预售,2012年12月竣工。

  三期占地 28715平方米,建筑面积约139312平方米,,计划2011年12月动工,2012年6月开始预售,2013年12月竣工。

  四期占地 27379平方米,建筑面积约133073平方米,,计划2012年12月动工,2013年6月开始预售,2013年12月竣工。

  河村村属于广州市番禺区大石街所辖的一条行政村,村民总户数为1868户,,地理位置为番禺中心区的西北部。北靠涌口村和大山村,南接长隆夜间动物园和汉溪村,西面植树村,东临塘步西村和塘步东村。由于靠近城市中心区,该村现状已有多条城市主干道和公路穿越其间,交通条件较为便利,周边公共服务配套设施基本齐全。在迎宾大道沿线和南大路两侧已形成了以家具、电子及机械为主的商业经营规模。考虑到未来亚运会在广州召开,河村村从区位来看,具有较好的开发价值。

  夏茅村位于白云区,2008年户籍人口6433人,该村区位、交通条件良好。2008年12月19日,夏茅村发生一起中型地质灾害,5处地面发生地陷,造成约200户民房受不同程度破坏。根据区委、区政府的工作部署,白云区规划分局于2009年1月组织编制了夏茅村拆迁安置用地及经济发展留用地(以下简称“两地”)选址方案和地质灾害安置地块的初步规划方案。

  夏茅村也位于正在编制的白云湖地区城市设计范围内。白云湖水利工程是广州“十一五”期间水利建设首个重点工程,其周边地区的开发建设将涉及大量“两地”选址问题。为配合推进白云湖水利工程建设工作,对涉及的“两地”选址作统筹安排,白云区规划分局也于2009年1月开始组织《白云湖周边地区“两地”选址规划》编制工作,并于2009年7月完成最终成果。夏茅村的“两地”选址也纳入该规划方案内,但由于种种原因,首期安置地块的相关报建工作一直未有启动。

  根据上级指示,白云区规划分局于2009年12月再次组织编制《白云区夏茅村拆迁安置用地及经济发展留用地选址规划》,以尽快落实夏茅村受灾村民安置地块的建设工作,同时协调好该村“两地”选址方案与正在编制的白云湖地区城市设计方案的关系,狗万客户端夏茅村项目正式启动。

  项目位于广州市德政南路,占地1532.58平方米,规划建筑面积6209平方米,2007年9月通过“招、拍、挂”取得土地使用权;由于政府规划调整改变,已不能按原指标进行建设,现正申请调换“金马广场三期”用地,现正审批中。

  “金马广场三期”项目位于广州新中心区——珠江新城,用地面积:14051平方米,建筑面积:25483平方米,项目将开发建设为广州天河高尚住宅小区,是广电地产2010年在广州重点开发的项目。

  郎星片旧城改造项目现状多为四至六层低矮平房,多数房屋结构老化,属危旧住宅,是2003年武汉市房产管理局、武汉市国土资源管理局会同武汉市城市规划管理局报请武汉市政府确定的危房改造项目之一,当年由于整体市场环境不景气,地块拆迁量较大,挂牌流拍,开发未能实施。项目地块位于汉阳区莲花湖附近,汉阳江滩中段。3月初已完成项目地块规划概念方案设计,容积率4.20以上,总建筑面积17万平方米左右,商业占总建筑面积的比例不少于30%,预计5月中旬获得规划设计条件。

  汉阳区老关村和沟咀村村域坐落于汉阳区江堤中路与二环线交汇处,由于老关村和沟咀村地处未来汉阳新城区四新地区的核心位置,周边的武汉国际博览中心、海洋公园等武汉市重点工程已开始启动建设。两村村落的破旧现状明显不适宜未来城市发展,属汉阳区政府确定的两村合并城中村改造项目。

  两村现状房屋建筑面积合计超过60万平方米,总户数达2100多户,开发规模预计120万平米左右。预计在2010年5月启动综合改造规划方案编制工作。

  营盘路项目位于长沙市芙蓉区,东临浏阳河、北临营盘路万科金域蓝湾、西邻审计厅。该地块红线 ;分相邻的两块土地,其中一块约23亩、另一块约15亩。该项目现有容积率为4.0,预计可建设面积为约10.13万m2,该项目总建筑面积适中。该项目已经同土地方签订项目转让协议,正在积极的组织办理项目国土过户手续和前期规划设计工作。预计今年5月份可以完成项目的交易手续。

  家润多项目位于长沙市雨花区人民路9号,东临融圣国际、南邻已成熟的住宅小区朝阳欣园、北临朝阳商业区曙光电子厂。地块总用地面积约为:35.74亩,净用地面积29.85亩,具体面积以国土证面积为准。该宗地的容积率估计5.0,该地块现状为红线范围内土地上有临时建筑(约2.4万m2),现已整体出租给家润多超市,其物业拆迁由产权方负责。该项目现正在同土地的产权人展开前期的谈判工作,预计2010年5月签订项目转让的意向合同。

  本次交易中,广电地产全体股东均同意将其各自所持股权全部转让给本公司,作为认购本公司本次发行股份的对价,广电地产全体股东均同意放弃对其他股东所持广电地产股权的优先购买权。

  2009年6月20日,经广电地产股东会决议、广电集团员工持股会会员大会决议、广电集团工会委员会决议、广电地产员工持股会会员大会决议、广电地产工会委员决议分别批准,就广电地产股权进行转让,详情参见本节“二、拟购买资产基本情况”之“(二)历史沿革”。

  立信羊城评估机构依据国家相关法律、法规和资产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则,按照公认的资产评估方法,对广电地产的股东全部权益价值进行了评估。

  由于目前国内的类似企业在产权交易市场上交易案例不多,国内权益性资产交易市场尚不活跃,交易对象的信息尚缺乏透明度,参考企业产权交易市场数据难以采集,故难以采用市场途径进行评估。

  由于待估企业具有完善的历史经营资料和稳定的业务收益来源,企业在现有经营管理模式下,在可见的未来具有持续盈利的能力,其相关的收入、成本、费用,以及将来的投资、风险、预期获利年限等因素可以进行预测或量化,故可以采用收益法进行评估。

  本次评估企业的各项资产、负债资料齐备,同时可以在市场上取得类似资产的购建市场价格信息,满足采用成本途径评估的要求,故可以采用资产基础法进行评估。由于资产基础法是间接反映企业价值,在评估企业价值时容易忽略各项资产综合的获利能力,以持续经营为前提对企业进行评估时,资产基础法一般不应当作为惟一使用的评估方法,因此,本次评估采用收益法和资产基础法两种方法进行评估。

  采用收益法评估待估企业价值,即通过预测待估企业的未来预期收益,将其资本化或通过适当的折现率折算为现值并加总,以此来确定待估企业权益市场价值。

  考虑被评估企业成立时间的长短、历史经营情况,尤其是经营和收益稳定状况、未来收益的可预测性,我们采用被评估企业预期股东权益自由现金流量折现的评估模型。

  经营性资产价值=企业预期收益折现值=预测期期间预期收益的现值+预测期之后预期收益(终值)的现值

  RE:待估权益预测期之后的预期收益(或预期收益终止时,待估权益的清算价值)预测值;

  根据本评估项目评估对象的具体情况,评估人员通过下式预测确定待估权益预期收益Ri:

  预期收益Ri=预期股东权益自由现金流量=收入-成本费用-税收+折旧与摊销-资本性支出-净营运资金变动+付息债务的增加

  预期收益中包括待估企业于评估基准日及以前年度已实现利润中可分配但尚未分配的利润,未扣除待估权益所有者持有该权益期间管理该项权益而需支付的成本费用及取得该等预期收益时可能需在中华人民共和国境[内/外]支付的税项与相关费用。

  预期收益实现的时点按有关待估企业章程及有关合同规定的年度收益分配时点确定。

  为合理地预测企业未来年度营业收入及收益的变化规律及其趋势,应选择可进行预测的尽可能长的预测期。根据被评估企业经营状况和发展前景以及被评估企业所在行业现状及发展前景,预测期取自评估基准日起的后5个完整收益年度。

  待估企业的章程、合资合同等文件未对企业的经营期限作出规定,国家有关法律法规也未对企业的经营期限有所限制。评估人员根据企业的经营业务特点及其对未来发展潜力、前景的判断,认为企业具有市场竞争能力和可持续经营能力,在正常情况下,企业将一直持续经营,因此,评估人员设定预期收益的持续时间为永续。

  由于待估企业一直持续经营,待估权益存在预期收益的持续时间为无穷,故设定待估权益在永续经营期之后的清算价值为零。

  对于无风险报酬率,评估人员参考评估基准日近期的中国国债交易市场的收益率数据,选取与待估权益收益年限相近的国债收益率作为无风险报酬率。

  对于风险报酬率,评估人员在参考中国人民银行公布的人民币贷款利率、同行业企业收益率,考虑待估企业所处行业的行业风险、待估企业的经营风险、财务风险,有关合同对待估权益收益的约定对其稳定性的影响、该项收益在待估企业收入中的分配顺序等风险因素综合确定。

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